又到金九银十,上半年8城卖地收入增速翻倍,多家房企却表示不拿地了

2019-09-03来源:admin围观:38次

流火的8月即将走向尾声,房地产又将迎来销售旺季,今年房地产销售的“金九银十”成色又将如何呢?

“阳春之旅”

今年上半年,全国不少地区的楼市都经历了一段“阳春之旅”。

国家信息中心数据显示,上半年全国共通过招拍挂供应土地45378宗,占地面积为14.46万公顷,同比增长5.2%;成交土地35509宗,面积为11.47万公顷,同比增长2.2%,均保持低速增长。

其中,住宅用地成交11983宗,成交面积为3.91万公顷,成交价款为24767亿元,增长18.5%,占全部土地成交价款的80.4%。

上半年,35个大中城市成交面积为2.45万公顷,同比增长8.9%,成交土地价款为15020亿元,同比增长33.4%,其中贵阳、太原、哈尔滨等 8个城市土地成交价款增速超过 100%。

值得一提的是,今年上半年,土地成交价款前20位城市的门槛值继续提高,由上年同期的380亿元提升至395亿元。杭州以1494亿元的成交价款蝉联城市排名第一;武汉由上年同期的第9名前进7名,占据榜眼的位置;北京则由上年同期的第4名前进1名,排名第3。

在TOP20城市中,武汉、天津、福州、上海、合肥、青岛、绍兴等7城市土地成交价款增长较快,增速超过50%。而重庆、郑州、济南、佛山等4个城市出现负增长,其中济南、佛山降速较为明显,跌幅超过20个百分点。

从TOP20城市的区域分布来看,有15个城市属于东部地区, 3个(合肥、郑州、武汉)属于中部地区,2个(成都、重庆)属于西部地区,可以看出土地市场分化严重,区域与城市之间差别巨大。

易居研究院则表示,以上数据能够说明东部城市产业基础好,土地投资价值大。另外,东部城市近期在人才导入方面有较好的表现,具有较好的投资潜力。房企拿地也较为积极,同时此类城市的地价相对高,这也带动了土地收入的上升。

“小阳春”终未至夏

然而市场成交“小阳春”的热度却没能像火热的天气一样延续。7月末,政治局会议重申“房住不炒”,明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。发改委、银保监会和央行等多部委也相继采取措施,从融资面卡紧了房地产的钱包。

此外,各地政府也纷纷升级了楼市调控的相关政策。据不完全统计,2019年上半年,全国各地出台房地产调控政策达251次,相比2018年上半年的192次上涨31%。

克而瑞研究中心数据表明, 7月,重点监测的29个热点城市整体成交2625万平方米,环比下跌11%。其中,超七成城市环比下跌。

此外,二手房和租房市场,也都有转冷的信号。

随着毕业季租赁热潮的退去,7月全国大中城市租金均价下跌,市场热度减退。诸葛找房数据显示,2019年7月,全国大中城市租金挂牌均价为44.19元/平方米/月,环比下跌0.12%,与6月相比,租金止涨回跌迹象显现。

拿地趋于谨慎

楼市在小阳春之后遇到了寂静,各大房企的销售成绩环比也均有所下降。

7月万科实现合同销售面积313.5万平方米,合同销售金额481.9亿元,销售金额下滑幅度逾27%。

7月恒大合约销售面积约为383.6万平方米,实现合约销售金额约为人民币404.5亿元,环比下降约19.5%。

7月碧桂园销售建筑面积约477万平方米,实现归属本公司股东权益的合同销售 金额约 425.7亿元,环比下降约29.5%。

7月融创中国实现合同销售金额约为411.5亿元,环比下滑近20%。

克而瑞研究中心数据表明,百强房企7月单月销售规模环比降低29%。其中,单月TOP50房企销售金额环比下滑27%,TOP3房企环比下降23%,季节性因素明显。

随着楼市的冷静,房企偿债高峰期的来临,房企拿地也愈发谨慎。

统计数据显示,国内债券方面, 2019年将有719只地产债券到期,合计需偿还金额达4567.21亿元。其中地方国企和民营企业需要偿还债券的规模较大,均超过1200亿元。

Wind数据显示,2019年海外债券到期规模205.06亿美元。此外,在2019年至2021年三年间,地产企业海外债券到期规模都在200亿美元以上,成为近几年偿还规模最大的三年。

值得一提的是,截至8月21日,18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿,而其中一二线拿地金额高达7349.49亿,占比高达73.27%。

融创中国董事会主席孙宏斌表示,近期一些政策预计下半年不只是对企业拿地,对房地产销售也可能有一定影响。融创今年上半年拿地显得稍多一些,下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。

万科首席运营官张旭也表示,万科拿地是基于收了多少钱回来,所以没有固定的拿地计划。地价款大概是销售款的30%多,仍然坚持重点在一二线城市拿地,三四线城市不会去进。

此外,富力,阳光城、旭辉、新城控股等房企也都表达了要提早准备、保障安全、积极应对下半年房地产市场的态度。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,未来房地产市场走势会出现分化,房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。

还会有“金九银十”吗?

众所周知,9月和10月均是楼市销售的旺季。但从2017年全国性楼市调控以来,9月和10月的销售情况,均不如往年。面对“金九银十”传统市场窗口,和目前房企面临资金压力、库存压力和政策压力,房企或许会加大促销力度主动降价促销。

如此看来,今年“金九银十”虽然可能成色不足,但市场成交量却可能趋稳。