阳光城净负债率降至145.13% 朱荣斌对净利润率不满意

2019-08-06来源:admin围观:57次

8月2日,博艺堂bet98客户端阳光城集团股份有限公司在上海召开上半年业绩会。会上,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示:“阳光城上半年销售业绩,加上认购未签约,实际上已经过千亿。销售规模上千亿之后,规模不再是阳光城内部最重要的指标,未来提高品质、员工满意度、优化财务指标成为更重要的内容。”

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8月2日,阳光城集团股份有限公司在上海召开上半年业绩沟通会。会上,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示:“阳光城上半年销售业绩,加上认购未签约,实际上已经过千亿。销售规模上千亿之后,规模不再是阳光城内部最重要的指标,未来提高品质、员工满意度、优化财务指标成为更重要的内容。”

(沟通会现场图)

阳光城半年业绩报

8月1日晚,阳光城集团股份有限公司发布2019年半年度报告。报告期内,阳光城实现营业收入225.11亿,同比增加48.03%;归属上市公司股东净利润14.49亿,同比增加40.52%;截止本报告期末,公司总资产2886.88亿,环比增加9.60%。

报告显示,公司主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发经营为主,开发业态包括住宅、办公和商业等。报告期内,公司全口径销售金额900.73亿元,权益销售金额577.12亿元,权益比例约64%,达成预定全年1800亿元销售目标的50%。

报告期内公司房地产销售情况如下:

负债情况

半年报显示,在报告期内,公司有息负债规模1,121.21亿元,近二年一期均保持规模相当,其中短期有息债务规模341.61亿元,占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%,非银融资占比较去年年末的52.57%下降至31.00%,负债结构持续优化。

同时,公司在资产规模新增、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下,有效降低资产负债率至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;降低有息资产负债率至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;降低净负债率至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点,平均融资成本7.72%,比2018年年末优化22个基点。

本报告期,公司进一步加强了现金流管理,平均回款率约80.50%,实现经营性净现金流入86.98亿元,继续保持正值;期末账面货币资金433.08亿元,占比总资产15.00%,实现全额覆盖341.61亿元的短期有息负债,现金流状况持续改善。

关于阳光城的负债率下降,阳光城的CFO陈霓表示,阳光城从去年开始,降负债是持续的动作。此外,阳光城负债的绝对值是控制的,没有增长,控制在比较好的范围,基本上是还多少借多少。当前,融资的环境不会影响公司的政策经营。

朱荣斌则表示,阳光城对净利润率不满意,一方面,房地产行业正在告别暴利的时代,净利润率回归一个正常行业标准,而且在限价的政策下,再实现高利润率很困难。另一方面,阳光城此前的净利润率基础比较差,我们未来将以提升品质实现溢价来提高利润空间,同时提高规模来保证利润总额的实现。”

战略布局

阳光城的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。报告期内布局发展如下:

(1)房地产投资方面,四大一线城市均有所增长,其中北京、广州、深圳增速较快。除了北京,其余三个城市投资额相对稳健增长,但增速放缓。二线城市福建、厦门、西安、天津、西安投资额度大幅增加。三线城市南宁投资增速较好。公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面,深圳、福州、苏州、西安、武汉、重庆、沈阳、大连、济南、青岛均呈现不等同程度下滑。

(2)从土地市场看,大连、东莞、太原、成都、广州、昆明土地供应面积上升幅度比较明显,南昌、深圳、厦门、重庆供应量缩减超过20%。土地成交方面,南昌、深圳、重庆、佛山、苏州、郑州、青岛、济南等地受供给缩量影响成交下滑,沈阳、长沙在供给增长的情况下成交下滑,其他城市均有不同程度的增长,其中大连、东莞受供给放量带动增幅最大。

(3)从商品房销售看,一线城市有所分化,北京、广州量价齐升,上海量跌价升,而深圳量价齐降,公司进入的代表城市销售面积同比平均下滑2.20%,销售额同比增长7.76%,销售均价同比上涨10.19%。

关于下半年的布局投资, 朱荣斌表示,不仅仅考虑利润率,阳光城的投资标准是多维度、动态的,根据市场要求随时进行调整。

阳光城副总裁徐爱国表示,收并购在投资里难度是最大的。下半年,阳光城继续坚持财务稳健的原则,对于一些市场火爆、不太理性的区域,阳光城也会适当回避,但不代表会放弃任何一个投资市场。

土地储备

报告期内,公司共以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米(预计权益货值758.70亿元),新增土储权益比例80.61%。截至本报告期末,公司累计土地储备总计4,396.35万平方米(预计货值5,466.78亿元),形成了二线以上城市全覆盖、辐射周边机会型城市的优质城市带布局,布局准、成本优,可以有效保障公司未来的经营业绩实现。

其中一二线城市预计未来可售货值占比85.93%(土地储备面积占比76.20%),累计成本地价4,322.20元/平方米。根据公司2019年6月公告的销售均价12,829元/平方米,地售比良好。

土地储备整体情况如下:

公司在内地城市的土地储备包括重庆、长沙、太原、南宁、西安、昆明等城市,剩余可售货值占比分别为5.06%、4.58%、3.92%、3.57%、3.47%、2.94%,剩余可售建筑面积占比分别为4.51%、6.53%,3.93%、4.87%、5.01%,3.55%。

该表包括公司合并报表范围内子公司及参股子公司全部的土地储备,未考虑权益比例,截至2019年6月30日,公司土地储备权益比例约为65%,比上年年末提升3%。

企业下半年展望及经营思路

半年报显示,阳光城发展战略及重点经营管理工作重点针对以上判断,下半年,公司要在保证安全有序运营的基础上,充分发挥精准、高效、灵活的优势,追求实现持续、高速、优质的发展。面对市场与政策的波动变化,公司管理团队将继续保持定力,做到以下三个坚持:

(1)坚定不移地执行既定的战略目标:坚持“规模上台阶,品质树标杆”的战略目标不动摇,追求有品质的发展。战略目标在企业的不同发展阶段有不同的侧重点,在规模实现跨越后,品质的重要性越发凸显。公司要追求在规模、产品品质、财务指标均好、员工满意度提升、管理优化基础上的高品质的发展和有质量的增长。

(2)坚定年初对形势的判断:中央政府政策目标已明确为“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”,在此形势下,公司应始终保持投资理性,对市场保持敬畏,充分做好底线管理,发挥精准灵活优势,捕捉市场小周期。

(3)坚持不懈地改进创新和优化调整:公司应积极应对市场变化,在销售规模跨越1000亿后,从各个层级主动地思考自身的管理、理念、措施和机制是否匹配公司现在的经营格局和规模,不断对公司的管理进行改进和创新。

关于2019下半年的工作方向,朱荣斌也在会上强调,阳光城将重点完成三大任务:一,多卖楼、多回款;二,在确保公司现金安全的前提下,积极审慎的安排投资工作;三,保竣备,努力实现完美交付。朱荣斌还补充到,阳光城希望两年内实现品质能力显现,及财务指标明显改善。

企业核心竞争力

(一)精准投资公司准确理解地产行业周期规律,坚持实施“三全”投资战略,在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。

(二)高效运营多年来,公司不断精进完善公司运营体系,坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心,在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前策工作,强化运营体系,保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,最终促使公司在快车道上良性循环发展。

(三)适销产品开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上,公司始终坚持顺应地产调控政策要求,充分结合营运系统描摹的客户需求,并辅以灵活定价,多方面提升项目的强适销性,为公司实现稳健发展奠定基础。

(四)先进机制公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。

(五)充分激励公司建立全方位多层次的激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系,进一步提升公司主人翁意识,为公司提升运营效率提供保障。

焦点点评

在房产市场整体缩紧的大环境下,阳光城在销售业绩上实现了“时间过半,任务过半”,实现了业绩上的稳扎稳打;在公司负债率方面,阳光城有效降低资产负债率至83.58%,同时进一步加强了现金流管理,实现经营性净现金流入86.98亿元,继续保持正值,持续改善现金流状况。作为新晋闽系房企领头羊,阳光城在2019年的发展,值得业界期待。

策划:吕伟

撰写:武亚光

设计:何杭