新规:规范物业管理 收费再戴紧箍咒

2019-09-03来源:admin围观:51次

公共区域的卫生保洁、小区居民安全保障、园林绿化的修剪……对于都市人来说,物业服务是保障生活品质的重要一环。随着诸多新建小区的投入使用,相关收费、管理纠纷也随之增多。为了维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,青岛市发改委起草了《关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知 (征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),对于物业费的标准和收取进一步规范。“青岛早报地产”官方公众号第一时间发布消息后,引起岛城市民的热议,如物业公司在交房前强收物业费、小区分批交付降标不减费等问题,成为较为集中的热点。

物业收费不能任性涨

在梳理过往关于物业费的投诉以及市民对于《意见稿》的留言提问中,记者发现收费问题依然是业主最为关心的问题。孙女士住在台东一个只有6栋楼的封闭小区中,小区的保洁人员和安保人员并不多。但是2018年下半年,突然有一天物业公司贴出公告,要将物业费从0.6元/平方米/月,提高至1元/平方米/月。对于涨价,孙女士表示可以接受。“毕竟这物业费是多年以前的标准,现在人工成本、垃圾清运成本都提高了,应该涨涨。但是我觉得涨多少是不是得有个依据,不能是物业公司想要多少钱就是多少钱。”孙女士说,虽然她和绝大多数业主一样,按照物业公司新的额度交纳了物业费,但在心里仍然存在一个疙瘩。

相比“和平”涨价的小区,有的小区物业费上涨则引发了冲突。家住城阳区王沙路的刘先生,回忆起自己小区涨价纠纷时,不断叹息摇头。他所在的小区原先物业费为0.8元/平方米/月,在物业合同到期后,物业费突然上涨到每平方米1.2元,涨幅达50%,这让业主难以接受。物业公司却宣称得到了60%以上业主的同意,但又拿不出投票明细,为此业主和物业服务人员还出现纠纷。

对于物业费的收费标准,《意见稿》有了明确规定,那就是实行政府指导价的物业服务收费。如果因为成本上涨,物业公司按规定需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,也不能是物业公司想涨多少就是多少。物业公司应当在调整之日起十日内,携带相关材料及“双过半”业主书面同意的材料,向提供所在区(市)发展改革部门、物业主管部门备案。

配套降标物业费应减免

目前在周边区域,许多百万平方米的大盘都是分期开发,新房也是分批交付。许多前期交房的业主就认为,开发商承诺的配套不完善,物业费应该减免。市民辛先生去年10月份新房交付,但是他发现同小区4至8号楼座均为精装修住宅,预计在2020年才交房。在辛先生收房后,他发现开发商施工过程中产生噪声、粉尘、装修材料有害物质释放等污染,并且未交付小高层与已经交付的小区用围挡间隔,围挡留有缺口,装修工人及运输来往均从交付小区道路同行,存在安全隐患。因此,他要求物业公司减免物业费,但是遭到了开发商的拒绝。

因为配套不达标而要求物业公司降费,业主以后有了法规撑腰。按照《意见稿》的规定,这种情况下,前期收房业主物业费是需要减免的。具体减免的标准为:因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。属于普通住宅前期物业服务的,市内六区减免比例为20%,其他区(市)减免比例由所在区(市)发展改革部门会同物业主管部门确定。属于其他物业的,由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

对此,青岛市物业管理办公室刘毅副主任提醒业主,在签订合同时,应该要求开发商将承诺的配套落实在纸面上。如果交房后,认为绿化等配套不达标,需要先去规划部门确认。一旦确认,业主可以依照合同标准三方协商物业费减免的问题。

预收物业费须业主同意

在采访中记者发现,新建小区捆绑收费的情况较为普遍。“我当初交房子的时候,开发商的流程是你先交上的一年物业费才能看房子,如果不交费你连钥匙都拿不到。”市民张先生说。在采访中记者发现,张先生遇到的问题并非个例,先交各种费用,才能拿钥匙收房子,已经成为交房“潜规则”。

《意见稿》除了对物业费的收费标准进行规定外,还对物业费交纳的时间进一步明确:“业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收不超过六个月的物业公共服务费。”对此,许多购买新建小区的市民表示,他们在收房的过程中遇上了物业费与交房想捆绑的纠纷,该怎么办?

对此,记者也拨打了青岛市物业办的热线电话。青岛市物业管理办公室刘毅副主任表示,如果业主认为物业公司捆绑收费涉嫌违法,可以向市场监督管理部门进行投诉。除了投诉外,通过司法途径维权也能取得不错的效果。

本报曾报道过,青岛小伙崔鹏在北京买了一套商品住宅。到收房之日,物业公司工作人员表示,要领钥匙,必须先预交一年的物业费。交房期限过后,法律专业出身的崔鹏一纸诉状将开发商告到法院,请求法院判令开发商交房并支付逾期交房违约金。经过数场官司,崔鹏拿到了等待了两年半的新房钥匙。同时,他还获得了十万多元的违约金。记者王寿林摄影报道

投诉热点问题房物业费谁来买单?

在采访中记者发现,新房出现质量问题,维修期间物业费究竟应该谁出也是引发物业费纠纷的热点问题之一。市民刘先生在东李买了一套精装房,但是房屋交付后,他发现了诸多问题,并且第一时间上报给开发商,要求维修。大半年时间过去了,新房维修基本达到了刘先生的要求,就在刘先生准备向开发商追讨损失时,不想物业公司却上门讨要物业费。“因为开发商的问题我这房子修了这么久,这段时间我根本无法正常使用,凭什么让我交物业费?”刘先生提出了自己的质疑。随着新房大量交付,刘先生遇到的问题并非个例。许多业主反映,新房出现质量问题无法按照约定时间入住,本身就产生了租房等许多额外费用。但是还没有和开发商谈赔偿,物业公司先上门催款了,这让人无法接受。

对此,大成律师事务所的王文涛律师告诉记者,如果房屋出现质量问题而而业主无法入住,那么延期交房所产生的租房费用和物业费等都应该由开发商负担。物业公司为业主提供的是物业服务,如果没有与物业公司和开发商达成一致,业主单方面拒交物业费恐难以获得法律支持。对此,购房者可以先交纳物业费,并将相关凭证留好,一起向开发商追讨损失。

业内聚焦空置降费物业公司可否减员?

对于《意见稿》,许多物业公司也是非常关注,并且提出了自己的观点。某物业公司负责人张明(化名)表示,现在物业公司都是独立于地产企业自负盈亏,在运营过程中最为头疼的就是人力资源成本的不断攀升。张明表示,《意见稿》中约定市内六区普通住宅前期物业服务费基准价,此基准价与2012年9月15日发布《青岛市物业服务收费管理办法》中星级服务收费标准一致,但自2012年至今青岛市最低工资标准,社保缴费基数都已经大幅上调,服务基准价不涨人力成本不断增长,让物业公司经济压力增加。

“在这种情况下,新规还明确了住宅空置6个月减免40%的物业费及车位空置1个月全免服务费。但是对于物业服务企业来说,部分业主是否入住、使用,物业现场服务投入不会有太大差异。如果以后费用明确减免,那么相应服务人员配备是否也可以减少,对于企业来说这需要明确一下。”张明建议说。

你想对物业说点啥?

记者在调查中发现,《原青岛市物价局物业服务收费管理办法》(青价格〔2012〕83号)即将于9月14日有效期满,所以此次《意见稿》的出台,是政策的有效衔接。在新政出台之前,我市物业服务收费管理政策经历了“管理—放开—管理”三个阶段。

第一阶段

2007年1月,原市物价局会同原市国土资源房管局出台了 《物业服务收费管理暂行办法》(青价房 〔2007〕13号)、《住宅物业服务分等收费标准》(青价房〔2007〕13号)和《住宅小区停车服务费指导标准》(青价房〔2007〕13号)等三个文件。对实行收费包干制的住宅物业实行政府指导价,其他物业(非住宅物业和实行酬金制的住宅物业)实行市场调节价,因绝大多数住宅物业实行包干制收费,对其物业服务收费纳入政府定价范围。住宅物业实行分等收费管理,具体等级标准由市物业主管部门牵头制定,等级收费标准由价格主管部门牵头制定。

第二阶段

2011年11月,原省物价局、省住房与城乡建设厅出台了 《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发 〔2011〕185号),政府定价范围限定为普通住宅前期物业服务收费。据此,2012年8月,原市物价局会同原市国土资源房管局结合我市实际,出台了《青岛市物价局物业服务收费管理办法》(青价格〔2012〕83号,以下简称《市办法》)。2017年9月,原市物价局会同原市国土资源房管局下发文件将《市办法》有效期延长至2019年9月14日。

《市办法》根据物业的性质对普通住宅物业管理区域进行了界定,普通住宅物业管理区域是指保障性住房、政策性住房物业管理区域或者配建保障性住房的物业管理区域,其前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价,非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。普通住宅物业管理区域界定后,总体上大多数住宅物业服务收费是放开的,不再纳入政府定价范围。

第三阶段

《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号,以下简称 《省办法》)于2018年7月1日正式实施。《省办法》明确规定对普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。2018年7月20日,原省物价局下发《关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》(鲁价综发 〔2018〕90号),将“普通住宅前期物业服务收费标准”纳入政府定价项目,“定价范围为普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费。普通住宅,是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。”2018年7月31日,原省物价局废止了2004年授权青岛市制定物业服务收费管理办法的文件。我省对普通住宅范围界定后,除除独栋、双拼、联排等各类高档住宅外,绝大多数住宅物业前期物业服务收费纳入政府指导价管理。

《省办法》对物业服务收费管理范围作了较大调整,因此,我市亟须对现行物业服务收费管理相关规定进行修改和完善,为疏解物业服务收费管理中的堵点、难点问题,市发展改革委拟定了 《关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知 (征求意见稿)》。记者 王寿林